Renterne presser boligmarkedet
Tre måneder. Det er alt, hvad det tog for renterne at klatre så meget, at det 30-årige, fastforrentede 5-procentslån med afdrag igen er blevet det toneangivende realkreditlån i Danmark. Hver gang en rente stiger, bliver det dyrere at låne penge til boligkøb – og hver gang prisen på at låne stiger, skruer det strammere på hele boligmarkedet.
Konkret betyder rentestigningen, at det koster omkring 600 kroner mere om måneden at låne en million kroner i et fastforrentet lån, viser beregninger fra Realkredit Danmark. For nogle mennesker er det margenen mellem at kunne købe en bolig og ikke at kunne. For andre betyder det, at økonomien bliver trangere hver eneste måned.
Men for boligmarkedet som helhed betyder det endnu mere. Når bankerne skal vurdere, om du kan få lån til at købe eller refinansiere, bruger de nemlig det toneangivende lån som målestok – ikke dit aktuelle lån, men det lån, du ville blive kreditvurderet efter, hvis du søgte i dag.
København bliver kreditvurderet strammere
I såkaldte vækstområder som København bliver vurderingen endnu hårdere. Her skal potentielle boligkøbere og -ejere nemlig dokumentere, at de har luft i økonomien til at kunne håndtere det toneangivende låns rente plus endnu et procentpoint.
Det betyder, at hvis du gerne vil købe en ejerlejlighed i København, bliver du kreditvurderet, som om du skulle sidde med en rente på seks procent – ikke fem. Det sætter naturligt pres på priserne nedad, fordi færre mennesker kan kvalificere sig til at låne det samme beløb som før.
Presset på Københavns boligmarked kommer ikke alene fra renterne. Udbuddet af ejerlejligheder er steget støt siden årsskiftet, og kommende lejlighedsejere skal også betale højere boligskat. Alt sammen peger samme vej: ned.
København skal væk fra København – resten af landet stiger
Ifølge Nicolas Norby, chefanalytiker i Realkredit Danmark, tegner sig der et todelt billede: «Vi vurderer, at priserne i København de næste tolv måneder kommer til at ligge fladt i forhold til nu,» siger han. «I andre dele af landet som Aarhus, Odense og Aalborg forventer vi stigende boligpriser.»
Det rolige billede afhænger dog af én afgørende faktor. Norby og hans team antager, at konflikten mellem USA og Iran bliver løst inden for overskuelig fremtid, så oliepriserne falder igen. Og derfra renterne.
Hvis det ikke sker – hvis konflikten i Mellemøsten forbliver spændt, og oliepriserne hænger ved på det høje niveau gennem vinteren – så går scenariet helt i forkert retning.
Inflationsspøgelset truer
Høje energipriser kan gennem efteråret og vinteren sætte sig i priserne på fødevarer og anden varer. Det kan udløse lønpres og igangsætte en inflationsspiral, som nøder centralbanker som Den Europæiske Centralbank (ECB) og den amerikanske centralbank (Fed) til at hæve renterne endnu mere for at få inflationen under kontrol.
Investorerne på de finansielle markeder er allerede nervøse. Ifølge Bloomberg vurderer de mandag, at ECB med 90 procents sandsynlighed vil hæve renten med 0,25 procentpoint på rentemødet i december. Over det næste år regner markedet med, at ECBs ledende rente stiger fra dagens 2,5 procent til 3,25 procent.
Den amerikanske centralbank, Fed, forventes også at sætte renterne op flere gange i løbet af det næste år. Feds nuværende ledende rente ligger på 4,0 procent. Om tolv måneder kan den være steget til 4,75-5,0 procent. Hver en af disse stigninger sendes gennem det globale finanssystem og ud til danske boligkøbere som endnu højere låneomkostninger.
Indtil da – mens verden venter på løsning på konfliktens mellemøstlige rod – sætter det danske boligmarked sig på et eller andet trin mellem håb og usikkerhed. København holder vejret. Resten af landet venter på det grønne lys.